آخر تحديث 5 ديسمبر، 2023
لطالما احتلت تركيا مكانة مميزة في سوق العقارات على مدار عقود طويلة و ذلك لتمتعها بمزايا عديدة كطبيعتها الخلابة و ثقافتها المتنوعة و أسعار عقاراتها المنافسة. فإذا كنتم ترغبون في امتلاك عقار في تركيا، فهذه المقالة أعدت لكم. حيث تتناول المقالة كل ما تحتاجون لمعرفته عند شرائكم لعقار في تركيا بدءاً من كيفية تحديد نوع العقار المناسب لكم، و حتى امتلاكه رسمياً.
ما يجب عليكم معرفته قبل شراء عقار في تركيا
لا تختلف عملية شراء عقار في تركيا عن أي مكان آخر، فهي تبدأ بتحديد الهدف من الشراء، و معرفة المدينة أو المكان المناسب لكم، ثم معرفة كيفية سير عملية الشراء.
معرفة سبب شرائكم للعقار
يختلف السبب وراء شراء عقار في تركيا من شخص لآخر، و يحدد السبة إلى جانب وضعهم المالي، نوع و مكان العقار المناسب.
عادة لا تتعدى أسباب الشراء الرغبة في الاستقرار في تركيا إما للعمل أو بدء مشروع تجاري أو العثور على مكان للعيش فيه بعد التقاعد أو الاستثمار.
و كما ذكرنا سابقاً، الهدف من الشراء يحدد مكان و مدينة العقار كشراءه في المدن الكبرى أو الضواحي أو المناطق الساحلية.
كما أن الاستثمار العقاري سواء للحصول على الربح و زيادة رأس المال أو للحصول على الجنسية التركية و الذي يعد أحد أهم الأسباب شيوعاً، يؤثر أيضاً على اختياركم العقارو يحدد المكان و السعر.
أما إمكانياتكم المادية، فتعد أيضًا عاملاً أساسيًا في تشكيل قرار الشراء.فمثلاً، إذا كنتم من ذوي الدخل المتوسط، فقد تكون المناطق الجديدة أو الضواحي في المدن الكبرى مثل إسطنبول خيار جيد. كما يمكنكم أيضاً البحث عن عقارات بأسعار أقل في مدن أخرى مثل أضنة.
التعرف على السوق العقاري التركي عن كثب
من الضروري التعرف عن كثب على السوق العقاري التركي قبل الشراء، تعرف على أنواع العقارات و الأسعار و غيرها من الأمور الهامة.
لذا، من المهم أخذ فكرة سريعة عن أسعار العقارات في تركيا لمعرفة المنطقة الأكثر ملائمةً لكم قبل اتخاذ قراركم النهائي. يمكنكم إلقاء نظرة على أعلى أسعار العقارات في المدن التركية. على سبيل المثال، تأتي موغلا في المركز الأول بـ 817 دولارًا للمتر المربع، تليها إسطنبول بـ 692 دولارًا للمتر المربع، وإزمير بـ 522 دولارًا للمتر المربع، وأيدين بـ 452 دولارًا للمتر المربع، وبورصا بـ 450 دولارًا للمتر المربع، وأخيرًا أنطاليا بـ 383 دولارًا للمتر المربع.
ومن المهم أيضًاً الإشارة هنا إلى أن سوق العقارات في تركيا متنوع و يوفر أنواع مختلفة من العقارات. يمكننا أن نقسمها إلى فئتين رئيسيتين، تضم الفئة الأولى العقارات التجارية والتي تشمل المحلات التجارية و المكاتب و الأراضي وغيرها، وتضم الفئة الثانية العقارات السكنية والتي تشمل الشقق والمنازل المستقلة و شقق بطابقين (الدوبلكس) والبنتهاوس.
و من المفيد التعرف على الاتجاهات الحالية في السوق العقاري، لمنحكم فهمًا أوسع للسوق.
بعد معرفة نوع العقار المناسب و المدينة أو المنطقة الأنسب للشراء فيها، يتوجب عليكم التعرف على عملية الشراء في تركيا و التي تتميز بيسرها، و تتضمن الخطوات التالية:
- اختيار وكيل عقاري جدير بالثقة
- معرفة صفات العقار المناسب
- القيام بعدة جولات مشاهدة
- التفاوض على السعر
بمجرد اعتمادكم على عقار يناسب جميع متطلباتكم، يبدأ مشواركم القانوني لاتمام نقل ملكية العقار لتصبح مالكا رسمياً له.
كيفية إتمام الإجراءات القانونية لعملية شراء عقار في تركيا
من الأفضل التعرف على الإجراءات القانونية في تركيا و كيفية إتمامها بشكل صحيح لتجنب التأخير أو أي مشاكل محتماة.
كما تجدر الإشار هنا إلى أنه في بعض الحالات قد يحتاج المشتري أن يحضر وثيقة من السطات المحلية في بلده تشير إلى جنسيته، في حال عدم وجود هذه المعلومة في جواز سفرهم.
وفيما يلي الخطوات الرئيسية لعملية الشراء التي يجب عليكم اتباعها؛
توقيع عقد بيع أولي موثق
يعد إبرام عقد البيع الأولي الموثق إجراء مهم لا يجب إغفاله، حتى لو كان موعد نقل الملكية (الطابو) سيتم خلال أيام. على الرغم من أن عقد البيع الأولي الموثق يعد ممارسة شائعة عند شراء عقار قيد الإنشاء، إلا أنه يحمل نفس الأهمية عند شراء عقار جاهز للسكن. و يوصى دائمًا بالحصول على عقد بيع موثق من قبل كاتب العدل، لضمان حقوق كلا الطرفين قانونياً.
على ماذا يجب أن يتضمن عقد البيع الموثق؟
اتفاقية أو عقد البيع الأولي الموثق هو اتفاق بين البائع (أو المطور) والمشتري لنقل ملكية العقار الذي يتم بيعه من البائع إلى المشتري، ويجب أن يتضمن؛
- معلومات كاملة عن العقار
- معلومات شخصية عن البائع
- معلومات شخصية عن المشتري
- أي شروط تم الاتفاق عليها من قبل الطرفين، مثل سعر البيع المتفق عليه، وطريقة الدفع المتفق عليها سواء الدفع بالكامل أو بالتقسيط أو كليهما، ومبلغ الدفعة الأولى، والعملة التي سيتم بها دفع سعر البيع، والموعد النهائي للدفع ، وأي شروط إضافية.
ما أهمية عمل عقد البيع الأولي؟
كما ذطرنا سابقاً، فإن إبرام عقد موثق وسيلة لحماية الطرفين (البائع والمشتري). و يجدر بنا التأكيد هنا على أهمية توثيق العقد لإضفاء صفة قانونية إلزامية. و مع ذلك، فإن عقد البيع الأولي الموثق لا يمنع البائع من بيع العقار لطرف ثالث. وفي هذه الحالة، يحق للمشتري استرداد المبلغ المدفوع و المطالية بأي تعويض عن أي أضرار ناجمة.
فلذا، و لكي يتمتع كلا الطرفين بالحماية الكاملة، فمن المستحسن تسجيل هذا العقد في مكتب تسجيل الأراضي في تركيا.
فما الفرق و ما الفائدة المترتبة على ذلك؟
الفائدة تظهر عند إخلال أحد الطرفين ببنود العقد كالتالي:
-إذا لم يقم المشتري بالتزاماته المنصوص عليها في الاتفاقية، ورفض إتمام البيع، يحق للمشتري رفع دعوى قضائية لتنفيذ نقل سند الملكية كما هو متفق عليه في اتفاقية البيع الأولية الموثقة والمسجلة.
-إذا قام البائع ببيع العقار لطرف ثالث، يحق للمشتري المطالبة قانونًا بملكية العقار ضد أي طرف ثالث.
ملاحظة: تسجيل العقد في مكتب تسجيل الأراضي في تركيا صالح لمدة خمس سنوات.
دفع العربون
بعد توقيع العقد، يتعين على المشتري دفع العربون المتفق عليه – كتأكيد جديته في شراء العقار- و الذي يتراوح عادة بين 10-15% من سعر البيع المتفق عليه وهو في معظم الحالات غير قابل للاسترداد، حتى لو قرر المشتري لاحقًا عدم الشراء.
ملاحظة: يعد العربون جزء من سعر بيع العقار المتفق عليه، و يتم دفع المبلغ المتبقي وفقاً لم ينص عليه عقد البيع الأولي.
تعيين محامي- اختياري
على الرغم من أن ذلك ليس شرطًا أو إلزامياً، إلا أنه من المستحسن الاستعانة بمحامي لمساعدتكم في عملية الشراء. حيث ازدادت الحاجة للاستعانة بمحامي لإتمام عملية الشراءحتى بين المشترين الأتراك بسبب التغييرات المستمرة في القوانين و اللوائح العقارية التركية.
حيث يتولى المحامي فحص جميع المستندات القانونية اللازمة لإتمام عملية الشراء بسلاسة و التأكد من صلاحيتها، كما يقوم بالتأكد من وضع العقار المالي للتأكد من عدم وجود أي قروض أو رهون. كما يمكنه النيابة عن المشتري عند توقيع سند نقل الملكية في حالة عدم قدرة المشرتي بالتواجد، بموجب توكيل رسمي.
و يوجد في تركيا العديد من المحامين الذين يتحدثون لغات أجنبية مثل الإنجليزية والعربية.
تقرير التقييم
تقرير تقييم العقار هو فحص تفصيلي للعقار المراد بيعه، و فيه يتم فحص موقع العقار وجودته وظروفه وظروف السوق المحيطة لتقدير قيمته.
وهي أحد المتطلبات التي يجب توفرها من أجل المضي قدماً في عملية الشراء، وهي مهمة بالنسبة لكم كمشترين للأسباب التالية:
- يحميكم من المبالغة في الأسعار.
- يسمح لكم بالتفاوض على السعر.
- يحميكم من الاحتيال.
قد يستغرق التقرير حوالي 3-5 أيام.
الإجراءات القانونية
هناك بعض الإجراءات التي يجب القيام بها قبل إتمام عملية الشراء،
- الحصول على الرقم الضريبي
في تركيا، من الضروري الحصول على الرقم الضريبي قبل شراء أي عقار.
2. فتح حساب بنكي تركي
يجب أن يكون لديكم حساب بنكي تركي حتى تتمكنوا من تحويل الأموال ودفع الضرائب والعائدات و المستحقات.
إصدار سند ملكية العقار
بعد تقديم جميع الأوراق المطلوبة إلى مكتب السجل العقاري (الطابو)، ستصلكم رسالة لإعلامكم بموعد نقل سند الملكية.
في هذا الموعد، يتم دفع قيمة العقار بالكامل، والتوقيع على سند الملكية، و بالتالي تصبح مالك العقار رسمياً.
تستغرق عملية الشراء من سبعة أيام إلى عشرة أيام بما في ذلك المفاوضات وتقرير التقييم واستكمال المستندات المطلوبة و غيرها. فما هي المستندات المطلوبة التي يجب تقديما للسجل العقاري؟
المتطلبات والمستندات القانونية
وفقًا للوائح الأخيرة الصادرة عن السلطات التركية، فيما يلي المستندات التي يجب تقديمها في مكتب الطابو لإكمال عملية الشراء.
وثيقة الصرف الأجنبي
تمت إضافة هذه الوثيقة مؤخرًا بسبب تعديل في التشريع ينص على أنه يتوجب على الأجانب دفع ثمن العقار بالليرة التركية. لذلك يجب إيداع مبلغ العقار في أحد البنوك التركية وتحويله من العملة الأجنبية إلى الليرة التركية. بعدها، يقوم البنك بإصدار وثيقة صرف أجنبي (Döviz Alım Belgesi) تثبت أنكم قمتم بتحويل أموالكم من عملة أجنبية إلى الليرة التركية. يجب تقديم هذه الوثيقة إلى مكتب السجل العقاري (الطابو).
جواز السفر
يجب تقديم صورة عن جواز السفر ساري المفعول و نسخة مترجمة إلى اللغة التركية معتمدة و موثقة.
الرقم الضريبي
يعد الرقم الضريبي (Vergi Numarsai) ضروريًا لمتابعة عملية الشراء ويجب تقديمه إلى مكتب السجل العقاري.
حساب بنكي
لا يمكنكم تسجيل سند ملكية العقار إلا إذا قمتم بتحويل المبلغ (سعر العقار) من حسابكم الشخصي.
تقرير التقييم
كما ذكرنا سابقًا، لا بد من الحصول على تقرير التقييم ويجب تقديمه مع جميع المستندات الأخرى.
صور شخصية
توضع صورة شخصية لصاحب العقار على سند الملكية في تركيا، لذا يجب تقديم صورتين حديثتين لاستخدامهما في الطابو.
خيارات التمويل المتاحة للأجانب في تركيا
عادة،ما يبحث مشترو العقارات أو المستثمرون عن خيارات للتمويل و يفضلون الحصول على قرض عقاري حتى لو كان لديهم المبلغ الكامل. و السؤال هنا، هل توجد خيارات جيدة للمشترين الأجانب في تركيا؟
نعم يوجد، فما هي الخيارات المتاحة للمشترين الأجانب في تركيا؟
على الرغم من أن القروض العقارية أو القروض المصرفية للأجانب قد لا تكون متاحة في تركيا، إلا أن المشتريين الأجانب في تركيا يحظون بدعم مختلف على النحو التالي:
عادة ما تقدم شركات التطوير والبناء تسهيلات مالية على النحو التالي:
الدفع بالأقساط
يقدم غالبية المطورين طرق للدفع بالأقساط ميسرة و بدون فوائد. في معظم الأحيان، يتم وضعها خصيصا للمشتري بما يناسب ظروفه.
خصومات على الدفع النقدي
كما أنه كنوع من العرف في السوق العقاري التركي، يتم منح خصومات لمن يدفع المبلغ بالكامل و قد تصل هذه الخصومات إلى 40% من السعر.
الأسئلة المتداولة
- هل هذا هو الوقت المناسب لشراء عقار في تركيا؟
نعم. على الرغم من أن سوق العقارات في تركيا يواجه تحديات، مع السياسة المالية والإصلاحات الأخيرة، فإن الاقتصاد العام يستقر. ولذلك، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات في تركيا انتعاشاً مع نهاية العام المقبل.
- كم يبلغ سعر العقار الجيد في تركيا؟
الأمر كله يتعلق بما تعتبره جيدًا، وما تبحث عنه و في أي منطقة. ومع ذلك، فإن متوسط سعر المتر المربع في المدن الرئيسية في تركيا يتراوح بين , 776 41 – 20,931 للمتر الواحد
- ما هي المدينة الأفضل في تركيا للمعيشة؟
تأتي إسطنبول في مقدمة المدن التركية لأسباب عديدة مثل البنية التحتية الأفضل وفرص العمل الأفضل والمرافق الأفضل مثل المراكز التعليمية والصحية.
- ما هي أرخص المدن للعيش في تركيا؟
تعد أغري وموش وبينغول وبيتليس من أكثر المدن الرخيصة في تركيا.
- ما هي أرخص الأماكن للعيش في اسطنبول؟
توجد مناطق عديدة كبيليك دوزو، إسنيورت، سيليفري وكارتال ذات تكاليف معيشية منخفضة بما في ذلك أسعار العقارات والإيجار.
- هل يمكنني الحصول على الجنسية التركية عند شراء عقار قيد الإنشاء؟
نعم. أي عقار قيد الإنشاء بقيمة 400.000 دولار أمريكي أو أكثر مع سند ملكية جاهز مناسب لبرنامج الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.
- هل يمكنني الاستعانة بمحامي من بلدي لإرشادي خلال عملية الشراء؟
نعم، ولكن يُنصح بتعيين محام يتمتع بالخبرة المحلية.
